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Compraventa de Bienes Raíces.



Según el Código Civil Chileno, la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. 

En el caso de los bienes inmuebles, la ley exige que debe efectuarse por escritura pública. La omisión de este requisito implica que el acto no produce efectos ante el derecho. Por tanto, las partes ninguna obligación contraen. Así, si una persona acuerda verbalmente con otra la venta de su casa a un precio determinado, no tendrá la obligación de entregarla mientras no se haya otorgado la escritura pública.

Efectuada la venta por escritura pública, deben cumplirse las obligaciones que nacen del contrato de compraventa. El comprador está obligado a pagar el precio convenido y el vendedor a entregar el inmueble.

El comprador no se hace dueño del bien una vez celebrado el contrato.  La única manera que se adquiera el dominio es a través de la Tradición, es decir, para el caso de los inmuebles, con la inscripción de la escritura pública de Compraventa en el Registro Respectivo del Conservador de Bienes Raices en la comuna o agrupación de comunas donde se encuentre ubicado el inmueble. 
Sin embargo, es conveniente tener presente que el comprador no se hará dueño si el vendedor no lo era, aunque el inmueble se haya inscrito a su nombre en el registro del Conservador. De allí que cuando se pretende adquirir un bien raíz es conveniente consultar a un abogado para que efectúe un estudio de títulos, es decir, investigue si el vendedor cuenta con las facultades para enajenar, si tiene autorización de la cónyuge cuando está casado en sociedad conyugal o el bien esta declarado como bien familiar, si el bien tiene hipotecas, prohibiciones, está embargado, etc. De lo contrario puede ocurrir que, aún cumpliéndose los trámites señalados anteriormente el comprador no llegue a adquirir el dominio sobre el inmueble, la venta se anule porque el vendedor no tenía facultades para enajenar, aparezca un tercero que reclama derechos sobre el predio, etc.  Si no quiere o no puede hacerlo, al menos puede pedir en el Conservador de Bienes Raíces certificados de dominio, de hipotecas y gravámenes, y de prohibiciones de enajenar.